住自置樓就一定比租樓的朋友有錢？從樓價、欠款到手上現金，拆開一個住址沒有交代的財務真相

住在自置物業的人，未必比租樓的朋友更富裕。物業估值、未償還貸款、每月收支及可動用現金，要放在一起看，才較接近完整答案。

不妨想像一個生活場景。到朋友家吃飯，話題從裝修、交通，慢慢談到單位是買的還是租的。聽見一句「自己的」，席間有人點頭：「那就安定了。」

如果另一位朋友說仍在租樓，接下來收到的，可能就是一輪「何時上車」的關心。

兩句回答，彷彿已足夠替兩人的財務狀況排座次。可是，尚欠四百萬元按揭，與已經供清，都是「自己的」。銀行戶口剩下十萬元，與另有一百萬元存款，門牌上也不會寫出來。

「有錢」這兩個字，其實藏了幾條不同的問題：累積了多少財富？每月生活是否寬裕？突然需要一筆錢時，能否拿得出來？

一層六百萬元的樓，代表六百萬元身家嗎？

樓價要連同未償還貸款一起看

單位估值六百萬元，不能直接當成業主有六百萬元淨資產。

假設物業由一個家庭全權擁有，目前估值六百萬元，尚欠銀行四百萬元按揭，物業淨值約為二百萬元。再加上存款及其他資產，扣除其餘債務，才是家庭淨資產的計算方向。

這裏要用同一時間點的物業估值與貸款結餘。當年買入價、最初付出的首期、今日尚欠多少，回答的是不同問題。把幾個年份的數字混在一起，很容易算出一個看似精確、實際上對不上的結果。

物業淨值也不是保證可以即時提走的款項。真正出售時，要看成交價、交易費用及清還貸款等安排。賣掉自住物業後，居住問題亦需要另作打算。

自住物業有價值，卻不能包辦所有需要

自置住宅提供居住用途，也讓業主在一定條件下保有對居所的安排權。這些價值值得承認，不能因為房子未能隨時換成現金，就說它沒有意義。

但一個家帶來的安定感，與一家人的財務承受能力，仍有距離。屋苑名稱不會交代誰負責供款，銀行戶口也不會因為單位升值，就自動多出一筆可以支付日常開支的錢。

每月供樓兩萬元，是否等於每月儲起兩萬元？

供款中用來還本金的部分會減少欠債，利息則是借貸成本。整筆供款都影響當月現金，但不能全部視為消費，亦不能全部視為儲蓄。

假設某月供款二萬元，其中八千元償還本金，一萬二千元支付利息。這只是教學拆分，不代表任何現行按揭計劃。

銀行戶口會少了二萬元，按揭本金則減少八千元。八千元還本並沒有憑空增加一筆財富，因為現金與負債同時減少。若已用更新後的貸款結餘計算物業淨值，就不能再把同一筆還本金額加一次。

從累積資產的角度看，還本有其作用。從月底要支付多少錢的角度看，家庭仍須準備整筆二萬元。

這解釋了一種常見感受：明明一直在供樓，欠銀行的錢逐漸減少，日常卻未必愈來愈鬆動。

供款以外，還有管理費、差餉、地租、保險及維修等支出。某些開支按季支付，某些幾年才出現一次。它們沒有每月提醒，並不代表可以永遠不預留。

租客也有自己的責任，包括租金、搬遷成本，以及按租約承擔的費用。租金換來的是居住服務，單憑它沒有變成業權，仍不足以判斷租客的整體財務狀況。

只拿租金與供款兩個數字比較，容易忽略兩邊各自付出了甚麼，又保留了甚麼。

業主淨資產較高，租客卻較容易拿出一筆錢？

這兩件事可以同時成立。看看以下兩個假設家庭，所有金額均為港元。

為集中比較，假設其餘資產及負債均為零。甲全權擁有物業，乙的租屋按金假設可全數取回，但租住期間不能隨時動用。必要支出已包括各自的供款或租金，不重複扣除。

若比較淨資產，甲較高。若比較現有存款與每月餘額，乙較充裕。表內餘額只扣除了必要支出，還未計額外消費，不能直接當作全部可儲蓄或投資的金額。

現在假設兩家都突然要支付十萬元。甲付出後，存款由二十萬元減至十萬元。乙則由一百二十萬元減至一百一十萬元。同一張帳單，對兩家現金安排的影響不同。

這也解釋了為甚麼有人雖然有樓，面對一筆額外支出仍會猶豫。他可能累積了相當財富，只是大部分財富暫時放在不能直接付款的地方。

不過，乙的現金較多，也未代表每一元都沒有用途。如果其中一部分已預留作家庭照顧或其他安排，表面上的寬裕還要再打折扣。

這張表，沒有選出買樓與租樓的贏家

若甲已經供清物業，並另有充裕存款，情況會不同。若乙背負其他債務，或者收入不穩定，也不能只憑存款較多就判斷生活較輕鬆。

兩家的起始資金、過往投入、居住條件與長期回報，均未在這個例子比較。因此，它不能用來證明買樓或租樓哪個較划算。

它能提醒讀者的是：淨資產較高、每月餘額較多、現金較充裕，是三項可以分開成立的描述。

比較到這裏，焦點也可以從朋友的住址，移回自己的帳目。既然幾個數字各有意思，準備投資時，又該由哪一個開始？

戶口有錢，為何仍未必全部可以拿來投資？

銀行結餘只交代錢目前放在哪裏，沒有替每一元標明用途。

一筆二十萬元存款，可能同時被心裏的幾本帳簿登記：交稅時有它，家裏有事時有它，見到市場機會時，竟然又有它。

看起來安排周全，其實是同一筆錢被重複使用。

較清楚的做法，是先列出已知付款、所需儲備及使用時間，再看餘下資金。各項用途不能重疊計算，也不能把預期投資盈利當成已經到帳的收入。

有物業也不等於隨時可以補回現金。出售需要時間與買家，加按則涉及銀行審批、利息與還款責任。若借入十萬元，現金增加的同時，負債也增加了，淨資產不會因此多出十萬元。

反過來看，一項資產容易賣出，也不等於它適合代替現金儲備。股票即使有成交，急需用錢的那一天，也可能正好處於不利價格。流動性既涉及能否變現，也涉及要付出甚麼代價。

扣除已有用途後的餘額，仍只是投資評估的起點。能拿出五萬元，與能承受這五萬元出現多少虧損，是下一條需要回答的問題。

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看見同一個買入訊號，為何兩個人可以有不同決定？

市場走勢相同，兩個家庭的財務條件卻未必相同。因此，對同一個機會作出不同決定，可以各有理由。

美國上市公司董事、炒房交易員訓練導師 Ringo Sir 在課堂中，把位置、方向及操作時機分成不同問題。位置性工具協助研究價格位置，方向性工具處理市場強弱，操作性工具則着眼於時機。

這項分工提醒讀者，知道某個價位值得留意，不等於已經回答「現在是否適合入場」。

假設股價回到先前支持區。它可能回升，也可能稍作停頓後繼續下跌。到了某個位置，只是觀察的開始，仍要看價格反應、原有走勢，以及甚麼變化會令判斷失效。

觀察時也要交代時間範圍。日線圖仍然偏弱，較短時間的股價圖出現反彈，兩個畫面可以同時成立。一次短暫回升，未足以證明較長時間的跌勢已經結束。把想觀察的走勢說清楚，才不容易因眼前幾支燭改變了顏色，就把原本的持有計劃全部改寫。

同樣地，股價圖不會知道下個月的租金或供款何時到期。即使兩人對走勢有相同理解，能投入多少、能否承受損失，仍要回到各自的資金安排。

家庭甲可能認為手上現金另有用途，暫時只觀察。家庭乙即使存款較多，也可能因為缺乏經驗而選擇較小投入。這些差異不能單憑「誰較有信心」解釋。

尤其不能因為一筆錢很快要用，就推論「那便做短炒」。交易時間較短，不代表可以保證按時收回本金。生活付款有期限，市場卻沒有責任配合。

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同一段跌幅，為何有人尚可承受，有人已影響生活？

持股數量不同，價格變動換算成的金額便不同。單看「跌了幾個百分點」，未必能感受到實際影響。

以下是另一個獨立的無槓桿假設算例，與前述家庭沒有對應關係，亦未計交易費用。

兩次交易的價格差距一樣，虧損卻相差三倍。當這筆錢另有生活用途，壓力便會進入原本只談走勢的判斷。

有人會因此急於離場，也有人為了不肯接受損失，把原定退出條件一再推後。問題未必只在於看錯市場，也可能是投入金額早已超出自己能承受的範圍。

表中的四十八元只是計算用的假設成交價，沒有指定任何止蝕比例。實際交易須考慮所用策略及價格結構，也不能為遷就過大的持股金額，隨意改動判斷依據。

預先設定止蝕亦不代表損失必定封頂。遇上市場跳空、買盤不足或指令未能成交，實際結果可能超出原先估算。需要預留的是承受不利結果的空間，並非只算理想執行下的數字。

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下次評估財務狀況，先填這五格

一張簡單的自查表，比「有樓」或「未上車」兩個標籤，能交代更多資料。

填寫時，還可把「投入多少」與「虧損多少會影響生活」放在相鄰兩欄。前者容易從戶口找到，後者卻需要對照付款責任。兩個數字之間的差距，往往比自己的信心程度更值得留意。

這張表也有使用期限。轉工、收入減少、供款改變、家庭責任增加，或提高持貨比例後，答案都可能需要更新。

下次到朋友家吃飯，仍然可以欣賞他的裝修、替他安居而高興。至於誰較有錢，就不必急着由一個住址下結論。

真正與自己有關的，是手上的資產、現金與承擔，能否支持接下來的生活和投資決定。

常見問題

本內容只作交流及教學用途，並無考慮個別人士投資目標、財務狀況或特別需要，亦不構成任何買賣邀約或建議。相關數據僅供參考。投資決定前請審慎考慮自身財務情況及可承受風險。