買樓程序詳解：從搜尋樓盤到簽約入住，助你輕鬆入手理想單位

買樓程序繁瑣複雜，一手、二手樓買樓程序有何不同？本文將詳細說明一手、二手樓買樓流程，並解答如壓力測試、按揭申請等買樓常見問題。對於有買樓投資意願的朋友，本文也提供相關資訊，讓你在置業路上更加得心應手！

一、香港買樓程序全攻略｜10 步驟帶你入手心水單位

Step 1：搜尋心儀樓盤，開始睇樓

買樓的第一步，當然是先找到適合自己的單位。你可以透過地產代理、網上搵樓平台尋找，若是你心水的目標物業放盤量不多，可以親自到心儀地區的中小型代理鋪，以便第一時間獲得新放盤通知，還能實地了解物業附近的環境和設施。

Step 2：計算財務預算及了解按揭條件

置業前，務必全面評估個人財務狀況。除樓價外，印花稅、律師費及裝修費等額外開支也不容忽視。建議先了解自身可負擔的樓價範圍，並諮詢專業人士或透過線上按揭計算機，初步調整財務規劃。

若需要申請按揭貸款，建議先辦理「按揭預先批核」，預先了解貸款細節、還款年限，以確保自己的貸款資格。同時，也必須確認個人的買樓信貸評級，有助爭取更好的按揭條件。

Step 3：約睇樓，評估單位狀況

篩選出心儀單位後，即可安排實地睇樓。睇樓時，除了觀察單位格局、採光和裝修，也務必仔細檢查結構問題，例如牆面有無滲水、樑柱有無裂縫。建議在不同時段和天氣下睇樓，例如白天可評估採光，雨天則能檢查窗邊是否漏水。

同時，別忘記向代理或業主詢問重要資訊，如樓齡、過往維修紀錄及屋苑設施等。並深入了解周邊環境和生活機能，例如，交通是否便利，或是有沒有垃圾站、墳場等厭惡設施。綜合評估後，才能判斷單位是否符合自身需求。

Step 4：向銀行查詢估價，確保合理成交金額

相中單位後，下一步就是向銀行查詢估價，確保成交金額合理。業主開出的樓價未必能反映市場真實價值，因此買家可透過銀行或按揭公司獲取單位估價。請銀行或按揭公司估價有以下 2 大好處：

• 了解單位是否高於市價：銀行估價可以作為議價參考，避免買貴樓。
• 確保銀行估值足夠：如果銀行估價低於成交價，可能會出現「估價不足」的情況，導致貸款額不足，影響買樓預算。

此外，也建議準買家向多間銀行查詢估價，並比較不同銀行的估價結果，以獲得更準確的市場估值。

Step 5：與業主談價，簽署「臨時買賣合約」

選定心水單位並確認自己可負擔後，即可進入議價階段。議價時，建議參考近期成交價、樓市走勢及銀行估價，為自己爭取合理的成交價。

雙方達成共識後，即可簽署「臨時買賣合約」，通常簡稱為「臨約」。「臨約」乃是買賣雙方具法律效力之初步協議，當中會載明許多重要條款，如成交價、簽署「正式買賣合約」及支付「大訂」的日期、正式成交日期、經紀資料及佣金等細節，務必仔細審閱。

此外，在簽署「臨時買賣合約」時，買家通常需先支付「臨時訂金」，俗稱「細訂」。簽署「臨時買賣合約」和支付「臨時訂金」後，才算是完成買樓初步的「落訂」程序。

Step 6：聘請律師，處理法律手續

買賣雙方均需各自聘請律師，以便處理物業交易的法律手續。律師之職責包括核實業權、查閱樓契及草擬「正式買賣合約」等複雜程序，並提供專業建議，避免潛在風險。

律師亦會協助進行查冊，確保物業沒有釘契問題、欠繳管理費等法律糾紛。建議準買家選擇熟悉樓宇買賣、信譽良好的專業律師，不僅保障自身權益，也能確保交易過程順暢。

Step 7：正式申請按揭，確認貸款條件

簽署「臨時買賣合約」後，買家可正式向銀行申請按揭貸款。銀行會依據物業估價及買家的財務狀況，審核貸款申請，審批過程一般需時數星期。

申請按揭時，準買家需要注意以下 5 點事項：

• 貸款額與物業估值：確認銀行批核的貸款額度與物業估值相符。應避免出現「估價不足」的情況，影響貸款額度。

• 比較按揭計劃：仔細比較不同銀行提供的買樓按揭計劃，包括按揭利率、現金回贈、罰息期、鎖息期及其他優惠條款。

• 還款年期：審慎評估還款年期是否影響每月供款金額及總利息支出。

• 壓力測試：確認自身財務狀況是否符合金管局之壓力測試要求。

• 按揭保險：若貸款額超過物業估值一定比例，銀行可能會要求購買按揭保險。

Step 8：簽署正式買賣合約，支付「大訂」

簽署「臨時買賣合約」約 2 星期後，買賣雙方須簽訂「正式買賣合約」，簡稱為「正約」。「正式買賣合約」需由樓宇買賣雙方律師擬定準備，這份內容會比「臨約」詳盡，涵蓋業權狀況、成交日期、付款方式及交易條款等細節。

在簽署「正約」時，買家需支付加付訂金，簡稱為「大訂」。而「大訂」加上先前的「細訂」為總訂金，通常金額是樓價的 10%。

在此補充，若買家在簽署「正約」後，因故取消交易，也就是所謂的「撻訂」，將會同時損失「細訂」和「大訂」。因此，若買家不打算繼續交易，也要盡量選擇在簽「正約」前取消，以減少自己的損失。

Step 9：繳交印花稅，準備完成交易

根據香港現行法例，買樓後須於 30 日內繳交印花稅。自 2024 年 2 月「撤辣」後，目前買家只需要繳交從價印花稅（AVD），俗稱「打釐印」，而過去的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已全數取消。

印花稅通常會由律師代為處理，買家只需確保資金準備充足，以免影響交易進度。一般而言，只要買家是香港永久居民，並符合首置身份，就能享用以下第 2 標準稅率印花稅率。

※如所計得的印花税包括不足 1 港元之數，該不足之數須當作 1 港元計算。

Step 10：收樓、驗樓及辦理入住手續

成交日當天，買家必須支付樓價的餘額，銀行將放款給賣方，買賣雙方律師會協助處理所有業權轉讓手續。完成上述程序後，買家即可正式收樓！

收樓時，買家應與賣方或地產代理進行交接，確認單位內狀況良好，以下提供 3 個驗樓小貼士：

• 檢查單位瑕疵：仔細檢查單位牆面、天花板、地板等，有無滲水、裂痕等明顯瑕疵。
• 測試電器及水電：測試所有電器、冷氣、水電供應是否運作正常。
• 核對傢俬電器：核對合約列明之傢俬電器是否齊全。

此外，若是購買二手樓，買家一般需要向地產代理支付佣金，佣金金額一般為樓價的 1%，但實際金額可由買賣雙方與地產代理協商，支付時間通常也是成交日當天。

二、買二手樓程序和一手樓一樣嗎？比較 2 種買賣樓宇程序

（一）一手樓 vs 二手樓：購買流程有何不同？

購買一手樓及二手樓的程序，在各個階段均存在顯著差異，以下逐一解釋：

【物色樓盤】

一手樓：買家主要透過發展商之銷售渠道，如售樓處、官方網站及委託之代理商，通常會提供詳細樓盤資訊，包括戶型圖、價單及銷售條款等。

二手樓：可透過地產代理、網上搵樓平台或直接與業主聯繫。雖然二手樓盤選擇較多，但物業資訊可能較分散，需多方蒐集相關資訊。

【睇樓評估】

一手樓：通常只能參觀示範單位，未能實地考察實際單位狀況。準買家需仔細研究樓書及模型，以了解單位間隔及施工品質。

二手樓：可親身到單位驗樓，檢查單位結構、裝修及周邊環境，有助準買家更全面了解單位狀況，避免潛在風險。

【簽約及談價】

一手樓：買家需仔細審閱發展商提供之「買賣合約」，了解所有條款細節。此外，一手樓樓價通常較為固定，議價空間有限。

二手樓：買賣雙方會簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」，買家可與業主議價，爭取更優惠之成交價。

【按揭申請】

一手樓：樓花期一手樓物業可能出現「估價不足」的情況，進而影響買家貸款額。發展商可能會提供買家按揭優惠，但建議買家審慎評估風險。

二手樓：物業估值相對穩定，銀行審批按揭較容易通過。買家可多方比較不同銀行之按揭計劃，選擇最適合的方案。

【交樓及驗樓】

一手樓：買家可能需要等待物業落成後才能收樓。收樓時，應仔細檢查單位是否有任何瑕疵，並與發展商進行交涉。此外，一手樓買家不須支付佣金，將由發展商向協助銷售的地產代理承擔。

二手樓：完成交易後，買家即可收樓入住。建議於收樓時進行詳細驗樓，確保單位狀況與合約相符。此外，二手樓買家通常須在成交日支付地產代理的佣金。

（二）置業前必讀｜一手住宅物業買家須知

購買一手住宅物業涉及金額龐大，準買家必須做好充分準備，了解相關法律條文及注意事項，方能保障自身權益，尤其注意以下 4 個重要事項：

1. 了解《一手住宅物業銷售條例》

《一手住宅物業銷售條例》旨在加強一手住宅物業銷售的透明度，以保障買家權益。準買家應仔細閱讀條例內容，了解發展商在銷售過程中必須遵守的規定，例如：

• 售樓說明書：發展商必須提供詳盡的售樓說明書，載明物業的詳細資料，例如實用面積、間隔、設施及周邊環境等。
• 價單：發展商必須公開清晰的價單，列明每個單位的售價及其他相關費用。
• 示範單位：發展商必須清楚標示示範單位與實際交樓標準的差異。

2. 留意示範單位 vs 實際交樓標準

發展商為吸引買家，通常會提供不同類型的示範單位，例如未經任何改動的「清水房」，以及經過豪華裝修並擺放傢俬的示範單位。準買家應注意，示範單位的裝修及布置可能與實際交樓標準不同。

在參觀不同類型的示範單位時，也有不同規範須遵守：

• 清水房：準買家可自由拍照及量度單位內的尺寸，以了解實際空間。
• 豪裝單位：發展商可拒絕準買家拍照，但買家可進行量度。

建議準買家在參觀示範單位時，仔細查閱售樓說明書及相關文件，清楚了解單位的實際交樓標準，並於收樓時仔細驗收，以保障自身權益。

3. 注意付款方式與發展商提供的優惠

根據規定，發展商須在開售最少 3 日前發布價單，但發展商通常不會一次公布所有單位的價錢，而是分批推出。

價單除了列出單位售價及呎價外，亦會詳列發展商提供的各種支付方法、按揭計劃（包括一按及二按）、折扣優惠及贈品等。

準買家應仔細比較不同方案，並根據自身財務狀況，選擇最合適的付款方式及優惠。

4. 樓花即供付款 vs 建築期付款

購買一手樓時，發展商提供「樓花即供付款」和「建築期付款」，2 種付款方式的付款時間、按揭申請及優惠方面均有差異。

【樓花即供付款】

• 買家於簽署臨時買賣合約後，需於短時間內繳付大部分樓價，通常是簽署正式合約時，支付約樓價 10% 的訂金，接下來 90-360 天內必須付清餘款。
• 買家需於簽署臨時合約時，申請預先批核，儘快向銀行申請按揭，即為「樓花即供按揭」。
• 發展商為了提早收齊完整樓價，通常會提供買家較多折扣或優惠。
• 適合資金充裕且追求優惠的買家。

【建築期付款】

• 買家於簽署臨時買賣合約後，只需繳付樓價 10% 訂金，餘款於物業落成後才繳付。
• 買家在物業落成前約 3 個月，且物業取得入伙紙後，即可申請「建築期按揭」，或稱「現樓按揭」。
• 買家有較充裕的時間籌備資金，並在收樓前付清餘款。
• 適合資金壓力較大，需較長籌備時間的買家。

三、解答買樓常見問題｜如何壓力測試？完整買樓程序時間會多長？

（一）什麼是壓力測試？

壓力測試是香港金融管理局於 2010 年所推出的按揭貸款審批要求，主要目的是評估借款人在利率上升之情況下，是否仍可能力承擔供款。

然而，自 2024 年 2 月 28 日起，金管局宣布暫停實施壓力測試要求。現時審批按揭貸款，僅需符合「供款與入息比率」（DTI）規定，即首置人士的月供不超過月入的 50%，即可通過審批；如已擁有其他按揭、需再次申請按揭的借款人，月供需控制在月入的 40% 以內。

（二）什麼是供款佔入息比率？

供款與入息比率（DTI）是指借款人的每月按揭供款不得超過其月收入之特定比例，以確保借款人可以負擔供款，且可維持基本生活開支。

銀行在審批按揭貸款時，會仔細檢視借款人的信貸紀錄、負債情況，評估收入是否穩定，以確定借款人的供款能力。一般而言，供款與入息比率之上限為 50%，即可通過。

若借款人之供款與入息比率過高，銀行可能會要求借款人提供額外擔保，或是降低貸款金額。

（三）買樓流程一般需時多久？

購買二手樓的流程通常包括簽署臨時買賣合約、正式買賣合約、申請按揭、驗樓及完成交易等步驟。整個過程一般需時約 60-90 天。建議買賣雙方協商一個合理的成交期，以確保有足夠時間完成所有手續。

而購買一手現樓的流程與二手樓相近，若是物業為樓花則需時較長，可能長達數年，視乎落成時間。

（四）如何提高按揭申請的成功率？

為確保按揭申請順利獲批，申請人應留意以下 5 項要點：

1. 保持良好信用紀錄：銀行會查閱申請人的信貸報告，評估其還款能力及信譽。

2. 提供完整的收入證明：申請人必須提供足夠的收入證明，如糧單、稅單、銀行月結單。

3. 降低負債比率：負債比率是指每月債務還款額佔總收入的比例，申請人應減少不必要的債務，如信用卡欠款、私人貸款等。若申請人的負債比率過高，可能影響按揭申請。

4. 選擇合適的物業：銀行會評估物業的價值及風險，若物業類型或樓齡過高，可能影響按揭申請成數。

5. 預先批核按揭：在正式簽署買賣合約前，可向銀行申請按揭預先批核，預先了解可獲批核的按揭貸款金額、心儀單位按揭成數、還款年期及按揭息率等，幫助準確評估個人負擔能力。

（五）買樓訂金要準備多少？

買樓時會需要支付 2 筆訂金，分別是「臨時訂金」（俗稱「細訂」）和「加付訂金」（俗稱「大訂」）。

這些訂金的金額和支付時間如下：

• 臨時訂金（細訂）：簽署臨時買賣合約時支付，金額為樓價的 3-5%，買賣雙方協商決定。
• 加付訂金（大訂）：簽署正式買賣合約時支付，通常在簽署臨時合約後 14 天內，連同細訂，總訂金為樓價的 10%。

舉例說明，若樓價 1,000 萬港元，「細訂」已支付 50 萬港元，即為 5% 的樓價，之後「大訂」則需支付 50 萬港元。「細訂」與「大訂」比例加總為樓價 10%，總訂金為 100 萬港元。

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