買樓首期大拆解：計盡各類樓宇按揭成數、額外支出與常見問題解答

買樓首期要幾多？置業是人生大事，本文詳解買樓首期計算方式，涵蓋私樓首期、居屋首期要幾錢，以及公屋租戶綠表人士買樓首期計算。同時分享買樓首期之外的額外支出和解答常見問題，助你更有信心踏出買樓投資第一步。

一、買樓首期要幾多？影響買樓首期金額 5 大因素分析

在香港置業是許多人的夢想，而「首期」是實現這個夢想的第一步。簡單來說，首期是指買家在購買物業時，需要先支付給賣方的部分款項，而剩餘的金額則透過按揭貸款向銀行借貸，以長期供款的形式支付。因此，首期金額的多寡，直接影響到買家能否成功置業。

然而，首期金額並非固定，通常受到以下 5 種因素影響：

📌樓價：樓價越高，所需的首期金額自然也越高。

📌按揭成數：銀行提供的按揭貸款比例，按揭成數越高，買家所需支付的首期金額就越低。現時香港按揭成數會按樓房的價格有所變動。

📌買家是否首置：首次置業者可享有較高的按揭成數，從而降低首期金額。相反地，非首次置業者通常需要支付較高的首期比例。若是綠表或白表居屋買家，可申請的按揭成數通常較高，因此首期比例較低。有些綠表買家甚至可申請高達 95% 的按揭，即首期僅為樓價的 5%。

📌買家收入：借款人需為固定收入人士，才符合 90% 按揭保險的資格。如果屬於非固定收入人士，最高只能申請 80% 按揭，即要預備樓價 20 % 的首期費用。

📌買家年齡：銀行釐定按揭還款年期，會以借款人年齡作為重要考量，通常以 75 歲為上限。若借款人年齡逾 45 歲，銀行有機會不批准 30 年之最長還款期。而還款年期縮短，壓力測試要求也會隨之提高。若未能通過壓力測試，則需增加首期開支，方能獲得銀行批准按揭。

根據現行按揭保險計劃，樓價 1,000 萬港元以下的物業，首次置業者有機會獲得最高 90% 的按揭，即首期為樓價的 10%。樓價超過 1,000 萬港元的物業，按揭成數會逐步降低，首期比例則相應提高，所需要支付的首期可能是樓價的 20～30% 或是更高。

準買家在計劃置業前，應詳細評估自身財務狀況，了解不同物業類型的按揭政策，並預留足夠的資金應付其他雜項開支。

二、私樓首期幾錢？二手、一手私樓與村屋按揭成數計算全解析

（一）二手私樓首期及按揭成數計算方式

二手私人住宅物業之按揭成數及首期比例，除非樓齡較高，銀行一般根據金管局按揭成數處理，1,000 萬港元以下的物業，首期最少為樓價 10%。若以首置人士購買 500 萬港元的二手私樓為例，必須準備至少 50 萬港元作為首期。

（二）一手私樓首期及按揭成數計算方式

一手私樓通常分成以下 3 種類型，其首期及按揭成數之計算方式各有不同：

【現樓】

現樓即為已落成並獲發相關許可證之住宅物業，其首期計算方式與二手物業相若。樓價 1,000 萬港元或以下之物業，最低首期為樓價的 10%，並可申請按揭保險計劃新制。若以首置人士購買 1,000 萬港元的現樓為例，首期必須準備至少 100 萬港元。

【樓花】

樓花意指興建中、尚未完工之住宅物業。以往高成數按揭主要適用於現樓及樓價 600 萬港元或以下之樓花物業。然而，隨着 2023 年 9 月的放寬按保措施，現時樓花之按揭保險條款已與現樓按揭睇齊，意味着首置人士都能用 1,000 萬港元的物業申請 90% 按揭。

【非按揭保險計劃】

若買家不擬申請按揭保險計劃，樓價 1,000 萬港元以下之一手物業，最高按揭成數為 60%，即首期為樓價的 40%。至於樓價 1,000 萬港元以上物業，首期則為樓價的 50%。

（三）村屋首期及按揭成數計算方式

村屋物業的按揭審批與一般私人住宅有所不同，銀行會考慮其地點、交通便利性、周邊設施及轉售潛力等因素。一般而言，至少需要樓價 15% 首期置業，最高按揭成數為 85%。

然而，部分銀行對於地理位置較偏遠或是土地業權比較複雜的村屋，可能會收緊按揭成數，要求更高的首期比例。以 1,000 萬港元的村屋為例，其首期入場門檻為 150 萬港元，但實際所需首期金額或因個別物業情況及銀行審批而有所調整。建議首置買家在申請按揭前，宜先諮詢多間銀行或按揭轉介機構，了解不同銀行的按揭政策及相關細節。

三、居屋首期幾錢？居屋按揭成數計算方式

香港「居者有其屋計劃」的推出，為市民提供了一個相對可負擔的置業途徑。居屋不僅售價較私樓低，在按揭安排上也更為寬鬆，讓市民更容易實現置業夢想。

（一）一手居屋首期及按揭成數計算方式

住在私人房屋的人士，或是住在公屋、房協出租屋邨或其他資助房屋的家庭成員，可申請白表。白表申請人在購買一手居屋時，一般需要支付樓價的 10% 作為首期，最高可申請 90% 的按揭貸款。舉例來說，以一個售價 500 萬港元的一手居屋單位，白表買家需要準備 50 萬港元首期。

值得注意的是，由於居屋按揭有政府提供擔保，無論是白表或是綠表買家，即使申請高成數按揭，也無須進行壓力測試或是購買按揭保險，大大減輕了買家的負擔。

（二）二手居屋首期及按揭成數計算方式

購買二手居屋時，尤其對香港「白居二」政策下的白表合資格申請人而言，通常是指購入未補地價單位。

有意購買二手居屋的人士，尤其是透過香港 「白居二」政策購買未補地價單位的白表合資格申請者，需先釐清按揭成數計算方式。購入這類二手未補地價居屋時，銀行批出的按揭成數會受到物業樓齡的影響。一般而言，樓齡較高的二手居屋單位，可申請的按揭成數可能會比較低。

值得注意的是，政府於 2023 年 9 月放寬了資助房屋的按揭擔保期，由過往最長 30 年延長至 50 年。這項措施讓銀行更容易批出較長年期的按揭貸款，有助於買家申請較長的還款期，從而減輕每月供款壓力。然而，無論是白表（包括「白居二」買家）或綠表買家，購買一手或二手未補地價的居屋單位，現時最長按揭供款年期一般仍為 30 年。

四、公屋租戶置業指南：綠表居屋、綠置居買樓首期計算方式

相對於白表申請人，綠表申請人主要指香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下的公屋租戶及其認可的家庭成員。綠表資格為這些人士提供較優惠的置業途徑，一般只需繳付樓價的 5% 作為首期，即可申請高達 95% 的按揭貸款，便能輕鬆上車。

（一）綠表居屋申請資格及首期計算

綠表居屋涵蓋由房委會與房協推售的一手居屋單位。具綠表資格的人士可以用綠表配額購買一手居屋，或者以未補地價的價格購買二手居屋。

• 申請資格：持有綠表資格的人士，例如公屋住戶與其家族成員，以及已申請「公務員公共房屋配額計劃」的公務員。
• 首期計算：按揭方面，可申請最高 95% 按揭，首期為樓價 5%。以一個售價 500 萬港元的一手居屋單位為例，綠表買家只需準備 25 萬港元首期。

（二）綠置居申請資格及首期計算

「綠置居」（綠表置居計劃）是政府專為綠表人士推出的新建公屋銷售計劃。其目標是協助綠表人士置業安居，同時加快公屋單位流轉，為更有需要的家庭騰出出租公屋。

• 申請資格：與購買綠表居屋的一手單位大致相同，主要為持有有效綠表資格的人士。
• 首期計算：與綠表居屋一樣，綠置居按揭有政府擔保，最高可申請按揭 95% ，即首期為樓價 5%。由於申請人在取得綠表資格時，已通過入息和資產審查，因此申請綠置居按揭時，銀行一般不會再要求進行入息和資產審查，按揭審批流程更加簡化。

五、首期之外，買樓還有哪些額外支出？經紀、律師、稅費及裝修預算

在香港購買物業，除了應準備足夠的首期外，買家還需預留一筆資金支付各類雜項開支。了解這些額外費用，有助於準確計算置業的總成本。

（一）經紀佣金

儘管現時市場上可見部分「業主自讓盤」，但大多數買賣仍透過地產代理進行。地產代理提供的專業服務，從物業配對到議價及處理交易流程，對買家有實際幫助，因此經紀佣金通常是一項難以避免的開支。一般而言，地產經紀佣金為物業成交價的 1%，由買賣雙方各自支付。例如，一個成交價 500 萬港元的物業，買家可能需要支付 5 萬港元佣金。

（二）律師費

物業買賣涉及多份重要的法律文件及繁複的程序，必須委託律師處理。律師的職責包括進行物業查冊、審閱及修改買賣合約、處理樓契轉讓及按揭契等。律師費用會因應物業類型、樓價及律師行收費標準而有所不同，一般約為 3,000～10,000 港元。

（三）印花稅

印花稅是政府根據物業成交價或估值（以較高者為準）而徵收的稅項。稅率採用累進制，即樓價越高，稅率越高。根據第 2 標準稅率印花稅率，以首置買家購買 900 萬港元的物業為例，須繳交的從價印花稅為樓價的 3%。

（四）按揭保費

銀行一般提供的按揭成數上限為 60%，若買家需要申請超過 60% 的高成數按揭，特別是 90～95% 的按揭，須透過銀行向香港按證保險有限公司、受核准的按揭保險公司，申請按揭保險。

這份保險費用會因按揭成數、還款年期及貸款額等因素而異，一般約為物業成交價的 1.1%～4.35% 不等。按揭成數越高、還款期越長，所需保費亦越高。例如，申請 90% 按揭並選擇 30 年還款期，保費率可能約為物業成交價的 4.35%。這筆費用可以選擇一次繳付，或加到按揭貸款額內，分期連同按揭供款一併償還，惟須支付相關利息。

（五）裝修和傢俬電器

裝修費用視乎個人要求和物業狀況而有很大差異，可謂豐儉由人。然而，購買二手物業通常需要進行一些基本翻新，例如油漆、更換水電喉管、處理地板等。如果進行較基本的裝修並添置基本傢俬，預算約為每平方呎 1,000 港元以上。此外，冷氣機、雪櫃、洗衣機等主要家電亦是生活必需品，這部分的預算可能需要數萬港元。

六、買樓擔保期多久？香港買樓首期常見問題解惑

（一）香港置業首期開支高昂！如何制定首期儲蓄計劃？

了解前述各種樓價的首期金額後，接下來就是如何有效儲蓄，以下提供儲蓄策略：

1. 檢視個人財務狀況：仔細審視你的收入、支出、資產和負債。若有信用卡欠款等債務，應優先償還，以免影響未來的按揭申請。

2. 設定明確的儲蓄目標：根據你的收入和預期購房金額，計算出每月需儲蓄的金額。設定切實可行的目標，並定期檢視進度。

3. 制定日常預算：詳細記錄每月的收入和支出，找出可節省的空間。

4. 減少不必要開支：區分消費的優先順序，減少不必要的娛樂、購物等開支。

5. 學習理財與投資：將部分儲蓄用於穩健的投資，讓資金增值。但請謹記，投資有風險，應選擇適合自己風險承受能力的投資工具。

6. 關注樓市動態：隨時關注樓市的走勢，了解按揭和購房的相關知識，為購房做好充分準備。

儲蓄首期確實需要時間和規劃，但只要我們保持耐心慢慢來，相信就能逐漸朝着目標邁進。過程中，不妨將儲蓄視為一種累積財富的習慣，並在財務許可的範圍內，享受生活。祝你早日實現上車夢想！

（二）政府向銀行提供多久居屋買樓擔保期？

對於符合條件的居屋單位，政府會向銀行提供長達 50 年的按揭擔保。一般而言，若居屋樓齡由首次出售日期起計不超過 40 年，銀行都較大機會批出高成數按揭。

（三）政府向銀行提供多久公屋買樓擔保期？

公屋原本是政府為低收入家庭提供的租賃房屋，但為推動公屋住戶置業，自 1998 年起，香港房屋委員會推出了「租者置其屋計劃」（簡稱「租置計劃」）容許部分符合資格的公屋租戶，以遠低於市價的折扣購買其現居單位。

根據房委會的最新安排，自原租戶向房委會購買單位的首次轉讓日期起算，一手租置公屋單位政府擔保期為 30 年；二手租置公屋單位政府擔保期延長至 50 年。

這意味着，銀行在審批公屋按揭時，會考慮該單位的剩餘擔保期，以決定可批出的按揭成數和還款年期。假設一個二手租置單位首次轉讓至今已 20 年，那麼其剩餘擔保期為 30 年，銀行可能會因此批出較高的按揭成數和最長 30 年的還款期。一般而言，按揭年期通常不能超過單位尚餘的擔保期及最長供款年期。

（四）買二手樓有咩要注意？

購買二手物業涉及多項細節，必須小心處理。首先，要仔細檢驗物業狀況，例如牆身、天花、地板、水電及去水系統等。建議聘請專業驗樓師進行詳細檢查，及早發現潛在或隱藏問題。

其次，業權查核也非常重要。透過律師進行土地註冊處查冊，確認賣方的業權完整性及物業是否存在按揭、押記或其他限制，確保交易安全。

同時，應向物業管理處查詢清楚管理費金額、繳費周期以及涵蓋的服務範圍和屋苑設施。此外，也需特別留意物業是否存有僭建物，因為這會帶來法律風險，影響日後轉售甚至面臨清拆令。

整個買賣過程涉及複雜的法律文件和程序，由簽訂臨時買賣合約到正式交易完成，務必委託具經驗的律師處理，確保一切合法合規。總括而言，購買二手物業需要多方面進行仔細的查證及審慎評估，才能買得安心。

七、香港首期預算點籌謀？【投創教育】幫你為買樓投資做好準備！

樓市風雲變幻，如何穩操勝券？K.Sir 是 80 後財務自由達人，精心規劃本物業投資課程帶你深入剖析 2025 年房地產市場，助你精準掌握投資先機！

《2025 物業及財商精讀線上課》課程亮點：

✅物業收租攻略： 逆市創造穩定租金回報，超低水置業攻略，提升資產防守力。

✅對沖收息攻略： 最新股票收息方案，債券避險攻略，穩健增值。

✅嶄新投資機遇： 重新定義 2025 年樓市、股市、外匯投資價值，分階段倍化現金流。