買樓收租攻略｜實戰貼士＋規定總整理，帶你由零開始學做收租業主

買樓收租怎麼做？本文將帶你掌握買樓投資實戰要訣，從買樓收租按揭申請、稅務成本、回報計算到選租客技巧一次搞懂，並解答買樓收租常見問題。只要用對方法買樓收租，不只可以增加收入，更能為資產增值打好基礎！

目錄：

一、香港買樓收租全攻略：稅務、成本與回報一次看清 買樓收租注意事項 1：印花稅統一計算，新手業主必知的稅階制度 買樓收租注意事項 2：持有成本別小看，淨回報才是關鍵 買樓收租注意事項 3：收租回報值不值得？別忽略機會成本 買樓收租注意事項 4：法律與稅務手續不可少，避免權益受損 二、買樓收租按揭要注意什麼？最新規定與申請條件整理 （一）買樓自住與收租按揭有何不同？ （二）租金可以列入入息嗎？實際租金收入與擬租金收入怎麼分？ （三）物業原有按揭保險，是否可出租？ 三、買樓收租怎麼做？3 要訣打造穩定現金流 （一）選地點：區域決定租金＆租客 （二）搞裝修：按租客需求決定投入程度 （三）算回報：評估物業投資價值 四、買樓收租如何挑選租客？5 個實用方法幫你過濾風險租戶 方法 1：評估收入與還款能力，確保租金來源穩定 方法 2：透過面談了解租客背景與生活模式 方法 3：清楚設定合約條件，「兩按一上」是基本 方法 4：正式簽約前，避免交出門匙 方法 5：善用中介協助篩選租客 五、收租實務攻略｜解答買樓出租常見問題 Q：居屋可以出租嗎？ Q：劏房適合用作收租用途嗎？ Q：原本自住的單位，之後想拿來出租，會有問題嗎？ 六、買樓放租有策略｜精選投創教育投資課程推薦

一、香港買樓收租全攻略：稅務、成本與回報一次看清

買樓收租注意事項 1：印花稅統一計算，新手業主必知的稅階制度

自 2024 年 2 月 28 日起，政府已正式撤回多個稅項，無論是自住、收租、首置還是持有多層物業，都不再需要繳付所謂的「辣稅」。現時購買住宅物業，稅項一律按照第 2 標準印花稅階來計算，與用途或買家身份無關。

若購入的單位價值在 400 萬元或以下，只需繳交 100 元印花稅；若樓價超過 400 萬元，則按級距遞增課稅，稅率由 1.5%～4.25% 不等，實際金額依據物業成交價落在的稅階而定。以下也提供大家印花稅稅階表：

物業價值（港幣）	稅率
≤4,000,000 元	100 元
4,000,001～4,323,780 元	100 元＋超過 400 萬部分的 20%
4,323,781～4,500,000 元	1.5%
4,500,001～4,935,480 元	67,500 元＋超過 450 萬部分的 10%
4,935,481～6,000,000 元	2.25%
6,000,001～6,642,860 元	135,000 元＋超過 600 萬部分的 10%
6,642,861～9,000,000 元	3.00%
9,000,001～10,080,000 元	270,000 元＋超過 900 萬部分的 10%
10,080,001～20,000,000 元	3.75%
20,000,001～21,739,120 元	750,000 元＋超過 2,000 萬部分的 10%
≥21,739,121 元	4.25%

註：本表所列印花稅稅率資訊更新至 2025 年 5 月。由於稅率可能因政府政策而有所調整，建議查閱主管機關網站以確認最新規定。

買樓收租注意事項 2：持有成本別小看，淨回報才是關鍵

買樓收租不只看表面租金收益，實際持有期間涉及的物業成本同樣關鍵，包括管理費、差餉、地租、物業維修費、甚至包括租客更換期間的裝修費。再加上按揭利息支出後，實際淨收入可能不如預期。因此在計算回報時，應以淨租金回報率為準，才能反映投資效益。

買樓收租注意事項 3：收租回報值不值得？別忽略機會成本

把資金投放在收租物業上，意味着放棄其他投資機會，例如股票、債券或高息定存。因此，除了評估租金回報與物業升值潛力外，還應與其他投資工具的報酬比較，確認是否值得進場。若物業的總回報低於其他選項，可能就不是最佳投資選擇。

買樓收租注意事項 4：法律與稅務手續不可少，避免權益受損

成功放租不只是簽租約這麼簡單，首先租約需打釐印，否則一旦有爭議，難以透過法律途徑保障自身權益。此外，業主須於簽約後 1 個月內向差餉物業估價署呈交表格 CR109，若延誤可能要繳罰款。表格 CR109 的取得途徑如下：

• 估價署網站
• 24 小時熱線電話 2152 2152
• 估價署辦事處
• 稅務局轄下的印花稅署／各區民政事務處

至於稅務方面，收租業主每年需申報出租物業稅，稅率為淨租金的 15%。不過可扣除差餉、不可收回租金及 20% 的維修費，亦可選擇以個人入息課稅方式報稅，視乎個人情況可能更節稅。

二、買樓收租按揭要注意什麼？最新規定與申請條件整理

相比起自住物業，買樓收租在申請按揭時會多了不少細節和限制要留意。無論你是打算首次投資物業，還是已經有樓在手想擴大租務收入，申請前都建議先了解清楚最新規定和申請條件，好讓自己日後財務上更有預算，也避免不必要的麻煩。

（一）買樓自住與收租按揭有何不同？

如果你買樓是為了自住，銀行通常提供較高的按揭成數，入息要求亦相對寬鬆；但若買樓是用作收租投資，批核準則就會收緊不少。以下就為你簡單比較 2 者在按揭安排上的主要分別：

📍按揭成數差異

若購買物業是用作自住，銀行最多可批出高達 9 成按揭（視乎樓價及申請人資格），代表只需支付約 1 成首期，已能上車。相對地，出租物業則不能申請 9 成按揭，最高僅能申請 7 成按揭，甚至有些情況只批到 5～6 成。

📍入息比率限制不同

銀行在批核貸款時，會根據「供款佔入息比率（DSR）」作評估。DSR（Debt Servicing Ratio）即是申請人每月供款金額佔每月入息的比例，是銀行衡量還款能力的重要指標。買樓自住入息比率上限一般為 50%，即月供最多可佔你月入的一半；而收租用途則較嚴格，上限下調至 40%。

（二）租金可以列入入息嗎？實際租金收入與擬租金收入怎麼分？

現行政策可以將租金收入納入按揭入息計算，有助提高審批通過率。不過銀行會根據租金的類別，採用不同的折算方式：

• 實際租金收入：物業已經成功租出，並持有有效租約（一般需打釐印），這種收入相對穩定且具憑證，銀行通常會較信任，因此會以租金的約 80% 計入入息。
• 擬租金收入：物業目前未租出，但買家表示日後會出租，銀行會根據估值報告中的市場租金去預估收入，並採取較保守的折算，通常只計算當中 60～70%。這是因為擬租金屬預期收入，存在落差風險，銀行審批時會相對謹慎。

（三）物業原有按揭保險，是否可出租？

不少首次置業人士會申請按揭保險（按保）以獲得高成數貸款。不過這類保險計劃僅適用於自住物業，不允許出租。若申請時聲稱作自住用途，後續卻改為放租，一經銀行發現，除了可能被要求即時補回首期差額，亦有機會面對加息、繳付額外保費等後果，情況嚴重的話更可能觸犯法例。

因此，若有意轉租已申請按保的單位，應先辦理「甩按保」手續，將物業退出保險計劃，再轉作出租用途，才能避免合約糾紛與財務風險。

三、買樓收租怎麼做？3 要訣打造穩定現金流

（一）選地點：區域決定租金＆租客

物業買在哪裡，會直接影響租金高低和租客類型。舉例來說，如果你選擇中環、銅鑼灣、尖沙咀等地段，這些地方租金通常較高，租客多是白領、專業人士或外籍工作人口，收入穩定，承租能力也不錯。不過這類人通常傾向短租、彈性大，租期不算長，換租頻率可能也較高。

相反地，新界區如馬鞍山、屯門、元朗這些地方，租金雖然沒那麼高，但吸引到的多是家庭客，通常會長住一兩年甚至更久，租客更穩定，管理上省心不少。

此外，傳統名校網地段如九龍城（41 區）、何文田（34 區）等地，亦是不少家長租客的熱門選擇。由於升小學時的「統一派位」制度會根據住址遠近作為考量因素，因此不少家長會刻意尋找校網區的單位以提升入學機會。若在名校網地區買樓收租，對家庭租客的吸引力會大大提升。不過投資者在選盤時也要特別留意樓盤是否真的屬於該校網範圍，可先查閱教育局最新資料以免誤判。

（二）搞裝修：按租客需求決定投入程度

買樓收租時，裝修並不是「愈貴愈好」，而是「針對租客需求設計」。如果你的單位位於較新發展區，例如九龍站、奧運站一帶，租客多數會在意單位設計是否有格調、設備是否新淨，這時做個有質感的裝修，的確有機會換來更高租金。

但若單位樓齡稍高，或位處傳統市區，租客的裝修要求相對較寬鬆。只要間隔實用、空間光猛，基本清潔企理，已經夠吸引。家庭租客則比較看重樓宇配套，例如是否有升降機、校網好不好等，這些細節會比裝修風格來得更重要。

（三）算回報：評估物業投資價值

買樓收租回報值唔值，除了看地段與租客質素，最實際的還是看租金回報率。簡單來說，就是「一年租金 ÷ 樓價」，計出來的百分比就是回報率。例如 1 個 500 萬的單位，如果每月租金為 15,000 港幣，一年就是 180,000 港幣，租金回報率大約為 3.6%。

不過，租金回報率只是參考值，不能單靠這個指標就決定是否入市，實際投資回報應該考慮以下幾項因素：

• 物業升值潛力：長遠來看，樓價上升帶來的資本增值，對整體回報影響重大。地段發展、規劃利好、基建落成等都會左右升值空間。
• 維修與管理成本：收租期間可能會涉及維修冷氣、水電、更換傢俬等開支，加上管理費、地租、差餉等固定支出，都會攤薄實際收入。
• 空置期風險：即使租金回報率相當吸引，但若單位經常租唔出，實際收租日數減少，年回報自然打折扣。
• 按揭利息支出：如以貸款買樓，供款利息亦屬投資成本之一，當利息高企，可能會將大部分租金收入吞噬。

四、買樓收租如何挑選租客？5 個實用方法幫你過濾風險租戶

方法 1：評估收入與還款能力，確保租金來源穩定

最基本的審核方法是要求準租客提供工作證明、近月糧單或報稅記錄，確認是否具備穩定收入來源。不過如果租客屬自由業或經營者，收入模式較為彈性，可另外請他出示銀行存款證明或業務營運紀錄作佐證。

方法 2：透過面談了解租客背景與生活模式

不少業主只重視文件，卻忽略面談的重要性。事實上，與租客見面時的對話過程，可以觀察對方是否有合理期待、是否懂得尊重物業，甚至從他們對租約細節的反應，推斷日後是否「麻煩」。若對方表現過於挑剔，或在尚未簽約前便頻繁提出條件與額外要求，就要仔細考慮是否要出租給對方。

方法 3：清楚設定合約條件，「兩按一上」是基本

常見的租約付款安排為「兩按一上」，即 2 個月按金及 1 個月租金，於簽約時一併繳付。此安排除作為押金保障外，亦有助衡量租客的財務穩定性。但除了金額外，租約條款也同樣重要。可以在合約中補充維修責任、訪客限制、禁止轉租等細節，避免日後出現爭議。

方法 4：正式簽約前，避免交出門匙

過往曾出現租客在簽訂臨時租約後即取得門匙，但最終延遲或拒絕簽署正式租約的情況，導致單位處於法律定位不明的狀態。為保障自身權益，建議在完成正式簽約、並確認款項到帳後，才可正式交屋。若租客欲提早進屋裝修或搬入，建議由業主或代理陪同進場，並於過程中保持記錄。

方法 5：善用中介協助篩選租客

有經驗的地產代理不只是協助「搵客」，更可以協助你「睇人」。他們熟悉市場租客輪廓，能夠從對話中判斷租客是否可靠，有時甚至能提供租客過往租屋紀錄（如曾經是否與其他業主發生糾紛、是否經常搬屋等）。選擇有信譽的中介，等於為自己多加一重保護層。

五、收租實務攻略｜解答買樓出租常見問題

Q：居屋可以出租嗎？

居屋屬於資助房屋類型，必須先完成以下 2 項程序，才能合規放租：

1. 禁售期屆滿：居屋買入後通常設有數年禁售限制，在此期間內不能轉讓或出租。
2. 補回地價：即使禁售期已完結，業主仍需向房委會繳付補地價，將單位轉為自由市場單位後，才能正式放租。

若在未補地價的情況下將單位出租，即屬違規出租，一旦被發現，可能需承擔法律責任或喪失業權資格。因此，想收租的居屋業主應先確認自己的單位是否已符合放租條件，切勿貿然行事。

Q：劏房適合用作收租用途嗎？

劏房的租金門檻低、需求穩定，不過從實際操作層面來看，劏房作為長線投資標的仍存在不少風險與限制。由於部分劏房單位存在違規間隔、僭建或消防設備不達標等問題，銀行在審批上通常相當謹慎，即使接受按揭申請，也可能需補交大量證明文件、進行實地驗樓，並面對較高利率或成數限制。

而根據 2024 年施政報告，政府已開始推動立法，為住宅樓宇內的分間出租單位設立統一標準，並將合規單位命名為「簡樸房」。這類單位必須符合最少 8 平方米面積、有窗戶及設有獨立廁所等基本要求。

當局未來會設立寬限期，期滿後，凡出租不合標準的單位即屬違法，並會面臨清拆或執法行動。即使現階段劏房仍可出租，未來在法例落實後，若單位未能達標，將會喪失合法出租資格，不單影響租金收入，亦可能影響物業估值與轉售流通性。

Q：原本自住的單位，之後想拿來出租，會有問題嗎？

若你當初購入單位時是以「自住」作為貸款用途，日後若想改為出租並非不能，但需依程序辦理。主要應留意以下幾點：

• 通知銀行：在出租前應先通知承按銀行，讓對方重新評估物業用途與貸款條件。部分銀行會就物業估值與按揭餘額重新審視，若貸款比例高於出租用途所容許的成數（一般為 6～7 成），業主可能需補回差額。
• 涉及按保的情況：若物業原來申請了高成數按揭保險（即所謂「按保」），按規定物業必須為自住用途。如未解除按保（俗稱「甩按保」）便將物業出租，可能被視為違反申請條款，最嚴重甚至被要求提前還款（call loan）。

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