減息對樓市是好或壞？投資者如何把握減息後的黃金機會？

隨著美國聯邦儲備系統（Fed）於2024年9月宣布減息0.5厘，香港樓市也面臨著一系列顯著的變化。這一減息決策不僅是對美國經濟形勢的反應，也對全球市場產生了深遠的影響。香港作為國際金融中心，與美國的經濟動態密切相關，因此，此次減息將直接影響本地的按揭利率、樓價及租金市場。本文將深入探討減息對香港樓市的影響，包括樓價、租金、按揭選擇及未來的市場展望。

什麼是減息？

減息是指中央銀行降低基準利率的行為，這一措施通常用於刺激經濟增長。當中央銀行（如美國聯邦儲備系統）決定減少利率時，銀行能夠以更低的成本借貸，從而使企業和個人能夠以較低的利率獲得貸款。這樣的情況下，借貸成本下降，鼓勵消費和投資，進而促進經濟活動。根據香港金融管理局的數據，自2023年以來，香港的最優惠利率（P）已從5.875%下調至5.625%。此政策通常旨在刺激投資和消費，從而推動經濟增長。在香港，減息的影響主要體現在樓市上，因為大多數人士在購買房產時需透過按揭貸款。

減息對香港樓市的投資者有哪些機會

借貸成本下降

隨著利率的降低，按揭貸款的利息支出亦會減少。例如，以500萬港元的貸款為例，當最優惠利率從5.875%下調至5.625%時，每月供款將減少約720元，這使得購房者的財務負擔顯著減輕。根據香港地產代理協會的數據，此類減少使得許多家庭能夠重新考慮購房計劃。

置業需求增加

降低的借貸成本將吸引更多潛在買家進入市場。根據2023年第三季度的市場報告，香港住宅物業成交量較前一季度上升了15%。當供樓成本降低時，許多家庭會考慮購買新房或升級現有住房，這將直接推高市場需求。

租金回報率提高

當供樓金額下跌，而租金保持穩定或上升時，租金回報率將提升。例如，租金保持在每月15,000港元，而按揭利率下降至3.875厘，那麼投資者每年可獲得約4.2%的租金回報率，相比於之前的3.5%有所提升。

吸引投資者進入市場

在減息環境中，許多投資者可能會考慮將資金從其他低回報的投資工具轉向樓市。根據2023年的市場調查，有60%的投資者表示他們計劃在未來六個月內增加對住宅物業的投資。這不僅增加了樓市的流動性，也為投資者提供了多樣化其投資組合的機會。

買家在減息環境中應該注意什麼？

按揭計劃的選擇

在減息期間，選擇合適的按揭計劃至關重要。香港目前主要有兩種按揭計劃：最優惠利率（P按）和香港銀行同業拆息（HIBOR）計劃。根據市場分析，隨著最優惠利率的下調，P按和HIBOR計劃的供款開支均會受到影響。例如，當最優惠利率從5.875%下調至5.625%時，若選擇500萬港元的按揭貸款，按揭年期為30年，每月供款將從24,232元減少至23,512元，這顯示出減息對於降低每月供款的直接影響。

貸款額與入息要求

減息不僅降低了每月供款，也相應降低了貸款申請者的入息要求。例如，當最優惠利率從4.125%降至3.875%時，貸款額500萬元的每月入息要求由48,464元減少至47,024元。這一變化使得更多潛在買家能夠符合貸款要求，因此在此環境下進行置業可能更加可行。

銀行政策及服務比較

不同銀行對於減息的反應及其按揭政策可能有所不同。有意置業人士應該貨比三家，尋找最適合自己的銀行及按揭計劃。根據專家的建議，在減息周期開始後，一些銀行可能會調整其按揭業務策略，因此定期檢視各銀行提供的利率和條件將有助於獲得最佳交易。

總結而言，減息對香港樓市帶來了多方面的影響。首先，借貸成本的下降使得置業需求增加，帶動了交易量的上升，進而推動了樓價的企穩和回升。其次，租金回報率的提高吸引了更多投資者進入市場，進一步刺激了需求。

延伸閱讀： 物業投資的入門三部曲

延伸閱讀：【香港物業】自住出租按揭大不同

對於物業投資感興趣的投資者可以參加 物業投資Ken sir 的物業&財商精讀班。該課程涵蓋香港樓市分析、解構樓換樓部署和舒緩供樓壓力等內容，為你度身訂造物業投資方案，幫助掌握本地樓市投資前瞻性！